상속등기 셀프로 하는 법 2026부모님 집을 상속받았는데 등기를 직접 할 수 있나요?
상속받은 부동산은 등기하지 않아도 상속인 소유가 되지만, 팔거나 담보로 쓰려면 상속등기가 필요해요. 등기 자체에는 기한이 없지만 취득세는 6개월 안에 내야 가산세가 없어요. 상속인끼리 나누는 방법을 정하고 서류를 갖추면 직접 신청할 수 있어요.
한눈에 보기
| 등기 기한 | 법정 신청 기한 없음(매매의 60일 의무와 달라요). 다만 처분하려면 등기가 먼저 |
|---|---|
| 취득세 기한 | 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월(외국 주소 상속인 9개월) 안 신고·납부 |
| 세율 | 농지 외 2.8% + 지방교육세 0.16% + 농특세 0.2%(85㎡ 이하 주택 비과세). 1가구 1주택 특례 등은 따로 확인 |
| 나누는 방법 | 법정상속분대로 하거나 상속인 전원이 협의분할(협의서에 전원 인감 날인) |
| 채권·수수료 | 상속 구간 국민주택채권 매입, 등기신청수수료 서면 2만 원·전자표준양식 1만 7천 원 |
혼자 하는 순서
- 재산·빚 확인
안심상속 원스톱 조회로 재산과 빚을 확인하고, 빚이 많으면 3개월 안 상속포기·한정승인을 먼저 검토해요.
- 상속인 확정
피상속인의 기본증명서·가족관계증명서·친양자입양관계증명서(상세)와 필요하면 제적등본으로 상속인을 모두 찾아요.
- 분할 협의
협의분할이면 상속재산분할협의서를 쓰고 상속인 전원이 인감도장을 찍고 인감증명서를 붙여요.
- 취득세 신고·납부
부동산 소재지 시·군·구에서 상속 취득세를 신고·납부해요.
- 채권·수수료 납부 후 신청
국민주택채권(상속 구간)을 매입하고 수수료를 내고, 전자표준양식으로 신청서를 만들어 관할 등기소에 내요.
준비할 것
- 피상속인 기본증명서·가족관계증명서·친양자입양관계증명서·입양관계증명서(상세)
- 피상속인 제적등본(2008년 이전 기록이 필요할 때)
- 피상속인 말소자 주민등록초본(주소 변동 포함)
- 상속인 전원의 가족관계증명서·주민등록초본
- 상속재산분할협의서와 상속인 전원 인감증명서(협의분할 시)
- 토지·건축물대장
- 취득세 영수증, 채권 매입 영수증, 수수료 영수증
자주 하는 실수
- 상속인 한 명이라도 빠진 채 협의서를 만들어 등기가 각하되는 경우
- 취득세 6개월 기한을 넘겨 무신고 가산세(20%)가 붙는 경우
- 빚 확인 없이 등기부터 해, 상속포기·한정승인 기한(3개월)을 놓치는 경우
자주 묻는 질문
상속인 중 한 명이 협의에 응하지 않아요.
협의분할은 전원 동의가 필요해요. 법정상속분대로 등기하거나 가정법원에 상속재산분할 심판을 청구할 수 있어요. 이 경우 변호사·법무사 상담을 권해요.
상속세도 내야 하나요?
상속세는 국세라 취득세와 따로예요. 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 안에 신고하고, 공제 범위 안이면 낼 세금이 없을 수 있어요. 세무서에 확인하세요.
전자신청도 되나요?
상속등기는 서면이나 전자표준양식으로 많이 해요. 전자신청 가능 여부와 수수료는 인터넷등기소에서 확인하세요.
근거 법령·출처
- 민법 제1013조(협의에 의한 분할)·제1009조(법정상속분) · 법률 · 원문 대조 전
공동상속인은 협의로 상속재산을 나눌 수 있고, 협의가 안 되면 가정법원에 분할을 청구해요. 법정상속분은 같은 순위끼리 균분, 배우자는 5할을 더해요. - 지방세법 제11조(부동산 취득의 세율) · 법률 · 확인 2026-10-20 (법령 해설·조문(korea.legal)·법무법인 해설(2020. 1. 1. 시행분)와 대조)
상속(농지 외) 1천분의 28, 그 밖의 유상취득(농지 외) 1천분의 40, 주택 유상거래 6억 원 이하 1%·9억 원 초과 3%, 그 사이는 (취득가액 × 2/3억 원 − 3) × 1/100 을 소수점 다섯째 자리에서 반올림. - 지방세법 제20조(신고 및 납부) · 법률 · 확인 2026-10-20 (법령 해설·조문(korea.legal)와 대조)
취득한 날부터 60일 안, 상속은 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월(외국 주소 상속인이 있으면 9개월) 안. 그 전에 등기를 신청하면 접수일까지 신고·납부. - 등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2·제5조의3(등기신청수수료) · 대법원규칙, 2025. 8. 1. 시행 · 확인 2026-10-20 (법무사 해설(korea.legal 2025. 8. 개정 정리)와 대조)
부동산 1개당 소유권이전 서면 18,000원·전자표준양식 15,000원·전자신청 10,000원, 상속 원인 서면 20,000원·전자표준양식 17,000원. 회사 설립등기 서면 35,000원·전자표준양식 28,000원·전자신청 20,000원. - 주택도시기금법 시행령 제8조 [별표] 제1종국민주택채권 매입대상자 및 매입기준 · 대통령령 · 확인 2026-10-20 (국가법령정보센터 별표 파일(2022. 2. 17. 개정본)와 대조)
부동산 소유권 보존·이전 등기 시 시가표준액 구간별 매입(주택 1천분의 13~31, 토지 20~50, 그 밖 건물 8~20, 상속 14~42). 1만 원 미만 단수는 5천 원 이상이면 1만 원으로, 미만이면 버림. 공동주택은 세대당 시가표준액. - 부동산등기 특별조치법 제2조(소유권이전등기 신청의무)·제11조(과태료) · 법률 · 확인 2026-10-20 (법무사 해설(korea.legal)와 대조)
매매 등 유상 계약은 반대급부 이행(잔금)이 끝난 날부터 60일 안에 소유권이전등기를 신청해야 하고, 상당한 이유 없이 어기면 과태료. 상속에는 신청 기한이 없어요. - 대법원 인터넷등기소(전자신청·전자표준양식·법인등기) · 법원행정처 · 원문 대조 전
부동산·법인 등기 전자신청과 등기소 방문용 전자표준양식(e-form) 작성, 등기사항증명서 발급. 전자신청은 공동인증서 등 본인 인증이 필요해요.
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