부동산 등기 비용 계산기 2026셀프로 소유권이전등기를 하면 세금과 비용이 얼마인가요?

법무사 없이 등기하면 법무사 보수는 아끼지만 세금과 공과금은 똑같이 내요. 취득세·지방교육세·농어촌특별세, 국민주택채권을 사서 바로 파는 비용, 등기신청수수료, 계약서 인지세가 기본이에요. 아래에 금액을 넣으면 항목별로 나눠 보여 줘요.

기준일 2026-10-19 · 부동산·법인 등기 · 근거: 지방세법 제11조·제151조, 농어촌특별세법 제5조, 주택도시기금법 시행령 별표, 등기사항증명서 등 수수료규칙, 인지세법 제3조

한눈에 보기

취득세(주택 매매)	6억 원 이하 1%, 6억~9억 원 (가액 × 2/3억 − 3)%, 9억 원 초과 3%. 주택 외 4%, 상속 2.8%
지방교육세·농특세	주택 매매 교육세 0.1~0.3%, 농특세 0.2%(전용 85㎡ 이하 주택 비과세)
국민주택채권	시가표준액 구간별 매입. 대부분 사자마자 은행에 팔고 할인 차액만 부담(할인율은 날마다 바뀜)
등기신청수수료	부동산 1개당 전자신청 1만 원, 전자표준양식 1만 5천 원, 서면 1만 8천 원(상속 서면 2만 원)
인지세	계약서 1통마다 기재금액별 2만~35만 원, 주택 1억 원 이하 비과세
다주택·법인	중과세율(8%·12%) 대상일 수 있어 계산기 결과와 달라요

등기 비용 계산해 보기

무엇을 등기하나요

신청 방법

취득가액 (원)

시가표준액·공시가격 (원)

상속은 취득가액 칸에 과세표준(시가표준액 등)을 넣어요. 채권은 시가표준액(공동주택은 세대당 공시가격) 기준이에요.

채권 즉시매도 할인율 (%)

부동산 개수 (토지·건물 따로)

할인율 6%는 예시값이에요. 채권 할인율은 날마다 바뀌니 잔금일에 은행·인터넷등기소에서 당일 금액을 확인하세요.

서울특별시·광역시에 있어요(채권 매입률이 달라요) 전용면적 85㎡ 이하 주택이에요(농어촌특별세 비과세) 이미 집이 있거나 법인이에요

사례로 보기

서울의 전용 84㎡ 아파트를 5억 원에 사고(공시가격 3.5억 원), 전자신청으로 셀프 등기하며 채권 할인율이 6%라면:

취득세 (1%)	5,000,000원
지방교육세 (0.1%)	500,000원
농어촌특별세 (85㎡ 이하)	비과세
국민주택채권 매입 (공시가격 × 1천분의 26)	9,100,000원
채권 즉시매도 비용 (6%)	546,000원
등기신청수수료 (전자신청)	10,000원
인지세	150,000원
합계	6,206,000원

기준표

주택 매매 취득세 (1주택 기준)
취득가액	취득세	지방교육세	농특세(85㎡ 초과)
6억 원 이하	1%	0.1%	0.2%
6억 원 초과 9억 원 이하	(가액 × 2/3억 − 3)%	취득세율의 10%	0.2%
9억 원 초과	3%	0.3%	0.2%
주택 외(토지·상가) 매매	4%	0.4%	0.2%
상속(농지 외)	2.8%	0.16%	0.2%(85㎡ 이하 주택 비과세)

국민주택채권 매입률: 주택 (시가표준액 기준)
시가표준액	특별시·광역시	그 밖 지역
주택 2,000만 원 이상 5,000만 원 미만	1천분의 13	1천분의 13
주택 5,000만 원 이상 1억 원 미만	1천분의 19	1천분의 14
주택 1억 원 이상 1.6억 원 미만	1천분의 21	1천분의 16
주택 1.6억 원 이상 2.6억 원 미만	1천분의 23	1천분의 18
주택 2.6억 원 이상 6억 원 미만	1천분의 26	1천분의 21
주택 6억 원 이상	1천분의 31	1천분의 26

국민주택채권 매입률: 토지·그 밖 건물·상속
시가표준액	특별시·광역시	그 밖 지역
토지 500만 원 이상 5,000만 원 미만	1천분의 25	1천분의 20
토지 5,000만 원 이상 1억 원 미만	1천분의 40	1천분의 35
토지 1억 원 이상	1천분의 50	1천분의 45
건물 1,000만 원 이상 1.3억 원 미만	1천분의 10	1천분의 8
건물 1.3억 원 이상 2.5억 원 미만	1천분의 16	1천분의 14
건물 2.5억 원 이상	1천분의 20	1천분의 18
상속 1,000만 원 이상 5,000만 원 미만	1천분의 18	1천분의 14
상속 5,000만 원 이상 1.5억 원 미만	1천분의 28	1천분의 25
상속 1.5억 원 이상	1천분의 42	1천분의 39

등기신청수수료 (부동산 1개당, 2025. 8. 1.부터)
등기	서면	전자표준양식	전자신청
매매 등 소유권이전	18,000원	15,000원	10,000원
상속·유증 원인 이전	20,000원	17,000원	인터넷등기소 확인

인지세 (부동산 소유권 이전 증서 1통)
기재금액	인지세
1,000만 원 초과 3,000만 원 이하	20,000원
3,000만 원 초과 5,000만 원 이하	40,000원
5,000만 원 초과 1억 원 이하	70,000원
1억 원 초과 10억 원 이하	150,000원
10억 원 초과	350,000원
주택 1억 원 이하	비과세

셀프 등기와 법무사 위임 비교
항목	셀프	법무사 위임
취득세·교육세·농특세	같음	같음
국민주택채권 할인 비용	같음(직접 매입·매도)	같음(대행)
등기신청수수료	같음(전자신청이면 가장 쌈)	같음
법무사 보수	없음	사무소마다 자율로 정해요. 견적서로 비교
시간·위험	서류 준비·등기소 방문, 보정 시 다시 제출	대행, 잔금일 당일 처리

혼자 하는 순서

과세표준 확인
매매는 실제 거래가액, 상속은 시가표준액 등이 기준이에요. 공시가격은 부동산공시가격알리미에서 봐요.
취득세 신고·납부
잔금일(취득일)부터 60일 안, 등기를 먼저 하면 접수일까지 위택스나 시·군·구에서 신고·납부해요.
채권 매입
은행이나 인터넷등기소 연계 화면에서 시가표준액을 넣어 매입액을 조회하고, 즉시 매도하면 할인 차액만 내요.
수수료·인지세 납부
등기신청수수료는 인터넷등기소에서, 인지세는 전자수입인지로 내요.
등기 신청
전자신청 또는 등기소 방문으로 접수해요.

매매 셀프 등기 순서 →잔금일에 매도인에게 받을 서류부터 접수까지. 상속등기 셀프 순서 →협의분할서, 취득세 6개월 기한, 필요한 가족관계 서류.

자주 묻는 질문

채권 할인율 6%는 고정인가요?

아니요. 예시값이에요. 국민주택채권 매도 할인율은 시장 금리에 따라 매일 바뀌니 잔금일에 은행이나 인터넷등기소에서 당일 금액을 확인하세요.

생애최초 주택 구입이면 감면되나요?

지방세특례제한법의 생애최초 감면 등은 요건과 적용 기한이 따로 있어 이 계산기에 넣지 않았어요. 위택스나 시·군·구 세무과에 확인하세요.

법무사에 맡기면 얼마가 더 드나요?

법무사 보수는 사무소마다 자율로 정해 일률적인 금액이 없어요. 위 비교표처럼 세금·채권·수수료는 같고 보수와 부가세가 더해지니 견적서로 비교하세요.

끝자리가 고지서와 조금 달라요.

지방세는 10원 미만을 버리는 등 끝수 처리와 감면 적용에 따라 몇 원~몇십 원 차이가 날 수 있어요. 납부는 위택스 고지 금액 기준이에요.

근거 법령·출처

지방세법 제11조(부동산 취득의 세율) · 법률 · 확인 2026-10-20 (법령 해설·조문(korea.legal)·법무법인 해설(2020. 1. 1. 시행분)와 대조)
상속(농지 외) 1천분의 28, 그 밖의 유상취득(농지 외) 1천분의 40, 주택 유상거래 6억 원 이하 1%·9억 원 초과 3%, 그 사이는 (취득가액 × 2/3억 원 − 3) × 1/100 을 소수점 다섯째 자리에서 반올림.
지방세법 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) · 법률 · 확인 2026-10-20 (법령 해설·조문(korea.legal)와 대조)
법인 12%, 1세대 2주택(조정대상지역)·3주택(그 밖 지역) 8%, 3주택(조정대상지역)·4주택 이상 12% 등. 일시적 2주택·제외 주택 요건이 있어 계산기에는 넣지 않았어요.
지방세법 제151조(지방교육세) · 법률 · 확인 2026-10-20 (법령 해설·조문(korea.legal)·서울시 지방세 안내(2025. 9.)와 대조)
취득세 세율에서 2%를 뺀 세율로 계산한 금액의 20%. 주택 유상거래는 그 세율의 50%를 곱한 세율로 계산한 금액의 20%(1~3% → 0.1~0.3%).
농어촌특별세법 제4조 제11호(서민주택 비과세)·제5조 제1항 제6호 · 법률 · 확인 2026-10-20 (법령 해설·조문(korea.legal)와 대조)
취득세 표준세율을 2%로 적용해 계산한 세액의 10%(취득가액의 0.2%). 대통령령으로 정하는 서민주택(전용 85㎡ 이하 등)은 비과세 — 면적 기준은 시행령, 해설로 확인했어요.
주택도시기금법 시행령 제8조 [별표] 제1종국민주택채권 매입대상자 및 매입기준 · 대통령령 · 확인 2026-10-20 (국가법령정보센터 별표 파일(2022. 2. 17. 개정본)와 대조)
부동산 소유권 보존·이전 등기 시 시가표준액 구간별 매입(주택 1천분의 13~31, 토지 20~50, 그 밖 건물 8~20, 상속 14~42). 1만 원 미만 단수는 5천 원 이상이면 1만 원으로, 미만이면 버림. 공동주택은 세대당 시가표준액.
등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2·제5조의3(등기신청수수료) · 대법원규칙, 2025. 8. 1. 시행 · 확인 2026-10-20 (법무사 해설(korea.legal 2025. 8. 개정 정리)와 대조)
부동산 1개당 소유권이전 서면 18,000원·전자표준양식 15,000원·전자신청 10,000원, 상속 원인 서면 20,000원·전자표준양식 17,000원. 회사 설립등기 서면 35,000원·전자표준양식 28,000원·전자신청 20,000원.
인지세법 제3조 제1항 제1호·제6조 제5호 · 법률 · 확인 2026-10-20 (법령 해설·조문(korea.legal)와 대조)
부동산 소유권 이전 증서 기재금액 1천만 원 초과 3천만 원 이하 2만 원, 5천만 원 이하 4만 원, 1억 원 이하 7만 원, 10억 원 이하 15만 원, 10억 원 초과 35만 원. 주택은 1억 원 이하 비과세. 1통마다 납부.
지방세법 제20조(신고 및 납부) · 법률 · 확인 2026-10-20 (법령 해설·조문(korea.legal)와 대조)
취득한 날부터 60일 안, 상속은 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월(외국 주소 상속인이 있으면 9개월) 안. 그 전에 등기를 신청하면 접수일까지 신고·납부.

법령과 기관 안내는 바뀔 수 있어요. 국가법령정보센터의 현행 원문과 담당 기관에 다시 확인하세요.