전세계약 전 확인할 것 2026보증금을 지키려면 계약 전과 잔금 날 무엇을 확인하나요?

한눈에 보기

꼭 들어가야 할 항목

• 소유자등기부 갑구의 소유자와 계약하러 나온 사람이 같은지 신분증으로 확인해요. 공동소유면 모두의 동의가 필요해요.
• 선순위 권리을구의 근저당 채권최고액과 먼저 들어온 다른 보증금을 더해 집값과 비교해요.
• 압류·가압류·신탁갑구에 압류·가압류·경매개시결정·신탁 등기가 있으면 계약 전에 전문가에게 확인해요.
• 세금 체납임대인의 미납 국세·지방세. 열람을 신청하거나 납세증명서를 요청해요.
• 대리인 계약대리인과 계약하면 위임장과 인감증명서를 받고, 소유자와 직접 통화해 확인해요.
• 입금 계좌계약금·잔금은 등기부상 소유자 명의 계좌로만 보내요.
• 특약잔금 다음 날까지 새 권리 설정 금지, 위반 시 해제·전액 반환 같은 문장.

작성 순서

1. 계약 전

   등기사항증명서와 건축물대장을 떼어 보고, 주변 시세와 보증금을 비교해요.

2. 계약 당일

   소유자 신분을 확인하고 특약을 넣어 계약서를 써요. 계약금은 소유자 계좌로 보내요.

3. 계약 뒤 입주 전

   미납국세 열람을 신청하고, 전월세 신고 대상이면 30일 안에 신고해요. 보증금 반환보증 가입이 가능한지도 확인해요.

4. 잔금 날

   등기부를 다시 떼어 바뀐 게 없는지 본 뒤 잔금을 보내고, 같은 날 입주·전입신고·확정일자를 마쳐요.

5. 입주 뒤

   계약서 원본과 영수증을 보관하고, 만료 6개월 전·2개월 전 날짜를 달력에 표시해요.

자주 하는 실수

• 계약 날에만 등기부를 보고 잔금 날 다시 확인하지 않아요. 그 사이 근저당이 들어올 수 있어요.
• 대리인이나 중개인 명의 계좌로 돈을 보내요.
• 전입신고를 며칠 미뤄요. 대항력은 전입신고 다음 날부터라서 그 사이 생긴 권리보다 뒤로 밀릴 수 있어요.
• 전입신고만 하고 확정일자를 받지 않아요. 확정일자가 없으면 경매 때 순서대로 돌려받는 우선변제권이 없어요.

예시 문구

[계약 전 확인 메모]
□ 등기부 갑구 소유자: 홍길동 (계약 상대 신분증과 일치)
□ 을구 근저당: ○○은행 채권최고액 1억 2천만 원
□ 압류·가압류·신탁 등기: 없음
□ 미납국세 열람: 2026. 10. 20. 세무서 신청
□ 계약금 입금 계좌: 홍길동 명의 ○○은행

[특약]
임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 근저당권 등 새로운 권리를 설정하지 않으며, 이를 어기면 임차인은 계약을 해제하고 지급한 돈 전부를 돌려받는다.

이름·날짜·금액은 예시예요. 내 사정에 맞게 고쳐 쓰세요.

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