주택 임대차계약서 특약 예시 2026어떤 특약을 넣어야 보증금을 지킬 수 있나요?

한눈에 보기

꼭 들어가야 할 항목

• 권리 설정 금지'임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 근저당권 등 새로운 권리를 설정하지 않는다.' 대항력이 전입 다음 날 생기기 때문이에요.
• 위반 시 해제·반환위 약속을 어기면 임차인이 계약을 해제하고 낸 돈 전부를 돌려받는다는 문장.
• 선순위 권리 확인계약 당시 근저당 등 선순위 권리를 적고, 그 밖의 권리가 없음을 임대인이 확인.
• 보증보험 협조전세보증금 반환보증 가입이 임대인 사유로 거절되면 계약을 해제하고 계약금을 돌려준다는 조건.
• 수리 책임보일러·누수 같은 주요 설비는 임대인, 소모품은 임차인처럼 나누어 적기.
• 원상복구 범위통상적인 사용으로 생긴 마모는 원상복구 대상이 아니라는 점을 분명히.
• 관리비·공과금관리비 금액과 포함 항목, 입주일 기준 정산.

작성 순서

1. 등기사항증명서 확인

   계약 당일과 잔금 당일 모두 떼어 소유자·근저당·압류를 확인해요.

2. 계약서·특약 작성

   표준 양식에 금액·기간을 적고, 위 특약을 상황에 맞게 넣어요.

3. 계약금은 소유자 계좌로

   등기부상 소유자 명의 계좌로 보내요. 대리인과 계약하면 위임장과 인감증명서를 확인해요.

4. 잔금·입주·전입신고

   잔금 날 입주와 전입신고를 바로 하고 확정일자를 받아요. 전월세 신고 대상이면 30일 안에 신고해요.

5. 계약서 보관

   계약서·특약·영수증을 사진으로도 남겨 두세요.

자주 하는 실수

• 특약을 '협의한다'처럼 모호하게 적어요. 누가, 언제까지, 무엇을 하는지 적어야 효력을 주장하기 쉬워요.
• 잔금일에 전입신고를 미뤄요. 그 사이 근저당이 들어오면 순위에서 밀릴 수 있어요.
• '갱신요구권을 쓰지 않는다' 같은 불리한 특약을 그대로 받아들여요. 법보다 불리한 약정은 효력이 없지만 다툼의 씨앗이 돼요.

예시 문구

[특약사항]
1. 임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 이 주택에 저당권 등 어떠한 권리도 새로 설정하지 않는다.
2. 임대인이 제1항을 위반하면 임차인은 계약을 해제할 수 있고, 임대인은 받은 돈 전부를 즉시 돌려준다.
3. 계약일 현재 이 주택의 선순위 권리는 ○○은행 근저당(채권최고액 ○○○원) 외에 없음을 임대인이 확인한다.
4. 임차인의 전세보증금 반환보증 가입이 임대인 사유로 거절되면 임차인은 계약을 해제할 수 있고, 임대인은 계약금을 돌려준다.

이름·날짜·금액은 예시예요. 내 사정에 맞게 고쳐 쓰세요.

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