최우선변제 소액보증금 기준 2026집이 경매로 넘어가면 보증금 중 얼마를 먼저 받나요?
보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인은 집이 경매로 넘어가도 근저당보다 먼저 일정액을 받을 수 있어요. 기준 금액은 지역마다 다르고, 그 집에 첫 담보권(근저당)이 설정된 당시의 기준으로 판단해요.
한눈에 보기
| 요건 | 경매신청 등기 전에 이사·전입신고(대항요건) + 배당요구 종기까지 유지 + 배당요구 |
|---|---|
| 확정일자 | 최우선변제에는 확정일자가 필요 없지만, 나머지 보증금 우선변제에는 필요해요 |
| 한도 | 최우선변제 합계는 주택가액(대지 포함)의 2분의 1을 넘지 못해요 |
| 기준 시점 | 담보물권자와의 관계에서는 담보물권을 취득할 당시의 시행령 기준 |
지역별 기준표
| 지역 | 보증금 기준 | 최우선변제액 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 1억 6,500만 원 이하 | 5,500만 원 |
| 과밀억제권역(서울 제외)·세종·용인·화성·김포 | 1억 4,500만 원 이하 | 4,800만 원 |
| 광역시(과밀억제권역·군 제외)·안산·광주·파주·이천·평택 | 8,500만 원 이하 | 2,800만 원 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만 원 이하 | 2,500만 원 |
혼자 하는 순서
- 첫 근저당 날짜 확인
등기사항증명서 을구의 가장 앞선 근저당 설정일을 보고, 그 당시 시행령 기준을 적용해요.
- 내 보증금이 기준 이하인지
월세가 있어도 보증금만으로 판단해요(시행령 기준). 기준을 넘으면 최우선변제 대상이 아니에요.
- 대항요건 유지
경매가 끝날 때까지(배당요구 종기까지) 이사·전입을 유지해요. 먼저 이사해야 하면 임차권등기를 마친 뒤에 나가요.
- 배당요구
법원이 공고한 배당요구 종기까지 배당요구를 해요. 안 하면 배당받지 못할 수 있어요.
자주 묻는 질문
근저당이 2015년에 잡혔으면 지금 기준을 쓰나요?
아니에요. 근저당권자와의 관계에서는 근저당이 설정될 당시 시행령 기준을 적용해요. 오래된 근저당이 있으면 기준 금액이 낮아질 수 있어요.
경매 시작 뒤에 전입했으면요?
경매신청 등기 뒤에 이사·전입한 임차인은 소액임차인이라도 최우선변제를 받지 못해요.
한 집에 소액임차인이 여럿이면요?
합계가 주택가액의 2분의 1을 넘으면 각자의 최우선변제액 비율로 나눠요.
근거 법령·출처
- 주택임대차보호법 제8조, 시행령 제10조·제11조(소액보증금 최우선변제) · 법률·대통령령(2023. 2. 21. 시행) · 확인 2026-10-19 (korea.legal 해설와 대조)
서울 1억 6,500만 원 이하 5,500만 원, 과밀억제권역 등 1억 4,500만 원 이하 4,800만 원, 광역시 등 8,500만 원 이하 2,800만 원, 그 밖 7,500만 원 이하 2,500만 원. 주택가액의 2분의 1 한도. - 주택임대차보호법 제3조(대항력)·제3조의2(보증금의 회수) · 법률 · 확인 2026-10-19 (법령 해설·조문(korea.legal)와 대조)
주택 인도와 주민등록(전입신고)을 마치면 다음 날 0시부터 대항력. 대항요건과 확정일자를 갖추면 경매·공매 때 우선변제. - 민사집행법 제84조(배당요구의 종기결정 및 공고)·제88조(배당요구) · 법률 · 확인 2026-10-19 (법령 해설·조문(korea.legal)와 대조)
법원은 배당요구 종기를 첫 매각기일 이전으로 정해 공고해요. 배당요구가 필요한 채권자는 종기까지 해야 배당받아요.
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