전입신고·확정일자 받는 법 2026보증금을 지키려면 언제 무엇을 해야 하나요?
전세·월세 보증금을 지키는 기본은 두 가지예요. 집에 들어가 전입신고를 하면 다음 날 0시부터 대항력이 생기고, 계약서에 확정일자를 받아 두면 집이 경매에 넘어가도 순위에 따라 보증금을 먼저 받을 수 있어요.
한눈에 보기
| 대항력 | 주택 인도(이사) + 주민등록(전입신고) → 다음 날 0시부터(제3조 제1항) |
|---|---|
| 우선변제권 | 대항요건 + 계약서 확정일자를 모두 갖추면 경매·공매 때 후순위보다 먼저 배당(제3조의2 제2항) |
| 확정일자 받는 곳 | 읍·면·동 주민센터, 시·군·구 출장소, 지방법원·등기소, 공증인, 인터넷등기소(온라인) |
| 같은 날 근저당 | 전입·확정일자를 받은 날 근저당이 설정되면 근저당이 앞설 수 있어요(대항력은 다음 날 0시) |
| 유지 | 경매 배당요구 종기까지 주민등록을 유지해야 해요. 먼저 이사 가야 하면 임차권등기 |
혼자 하는 순서
- 계약 전 등기 확인
등기사항증명서로 소유자·근저당·압류를 확인해요.
- 잔금일에 이사·전입
잔금을 치르고 바로 이사해 전입신고(정부24 온라인 가능)를 해요.
- 확정일자 받기
계약서 원본을 들고 주민센터나 인터넷등기소에서 확정일자를 받아요. 전입신고와 함께 할 수 있어요.
- 다음 날 등기 다시 보기
잔금 직후 새 근저당이 생겼는지 다음 날 등기를 다시 확인해요.
자주 하는 실수
- 가족 일부만 전입하고 본인은 빠져 대항력이 다투어지는 경우
- 확정일자만 받고 전입신고를 미뤄 우선변제권이 생기지 않는 경우
- 계약 만료 전에 먼저 이사하며 주민등록을 옮겨 대항력을 잃는 경우(임차권등기를 먼저 마쳐야 해요)
자주 묻는 질문
전입신고와 확정일자를 같은 날 하면 효력은 언제부터인가요?
대항력이 다음 날 0시에 생기므로 우선변제권 순위도 다음 날 0시 기준이 돼요(대법원 97다22393).
전월세 신고를 하면 확정일자도 받은 건가요?
주택 임대차 신고를 하면 확정일자가 부여되는 것으로 안내되지만, 신고 내용·접수 확인을 꼭 해 두세요. 신고 대상은 보증금 6천만 원 또는 월세 30만 원 초과 계약이에요.
오피스텔도 되나요?
실제로 주거용으로 쓰면 주택임대차보호법이 적용될 수 있어요. 전입신고와 확정일자를 똑같이 챙기세요.
근거 법령·출처
- 주택임대차보호법 제3조(대항력)·제3조의2(보증금의 회수) · 법률 · 확인 2026-10-19 (법령 해설·조문(korea.legal)와 대조)
주택 인도와 주민등록(전입신고)을 마치면 다음 날 0시부터 대항력. 대항요건과 확정일자를 갖추면 경매·공매 때 우선변제. - 주택임대차보호법 제3조의6(확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등) · 법률 · 확인 2026-10-19 (법령 해설·조문(korea.legal)와 대조)
읍·면·동 주민센터, 시·군·구 출장소, 지방법원·등기소, 공증인. 인터넷등기소에서 온라인으로도.
법령과 기관 안내는 바뀔 수 있어요. 국가법령정보센터의 현행 원문과 담당 기관에 다시 확인하세요.